为什么北京房租涨得厉害?原因在这里

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摘要: 原标题:为哪些北京房租涨得厉害?导致 着在这里

中新经纬客户端8月16日电(赵竞凡)北京房租上涨 “锅”谁来背?七、八月份是传统的租房旺季,房租有所上升无须令人

原标题:为哪些北京房租涨得厉害?导致 着在这里

中新经纬客户端8月16日电(赵竞凡)北京房租上涨 “锅”谁来背?七、八月份是传统的租房旺季,房租有所上升无须令人意外。但今年的涨幅,却比往年“凶猛”一些,导致 着何在?

今年以来,北京市房屋租金水平持续上升。北京市统计局数据显示,1-7月,北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份,租赁房房租同比上涨2.8%,环比上涨0.2%。贝壳研究院数据显示,东城区和顺义区房租环比涨幅居前,分别为10.5%和10.7%。具体到小区,环比涨幅更加明显,主次小区甚至超过200%。  

资料图  

长租公寓“抢房抬价”、“功不可没”?

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)分析称,除毕业季需求旺盛等传统导致 着之外,出租房源的形状性变化也会导致 着房租上涨。“什么都 租赁企业,怪怪的是长租公寓运营商,低价囤积中低端房源,对其进行升级改造;改造完成后,一些人 将房屋高价出租,赚取租金上涨带来的差价。”张大伟说。

此外,有媒体报道称,主次长租公寓品牌为抢房源而哄抬房价,导致 着房租水平被推高。华夏时报报道了后来有有俩个 案例:某业主挂牌出租所处东四环的总面积1200多平方米的四居室时,链家、润邦、中天置地三家房产中介并肩介入;该业主后来预期的房租为每月62000元,最终却被中天置地以每月20000元的价格签下,成交价比业主最初报价高了23%。

对于长租公寓不是推涨房租,思源地产首席分析师郭毅的看法是,此前以小业主房为主要房源的租赁市场在迎来规模化租赁企业入场后,一主次对服务有更高要求的需求被唤醒。规模化租赁企业能提供比小业主更专业的配套服务,在此情況下,租金出先上涨是正常的。

中信证券房地产行业分析师陈聪则认为,注重吃租赁差价、毛利率较高、产品增值少的分散式长租公寓企业,导致 着会对推高房租起到推波助澜的作用;但注重增值服务、积极改造房源且毛利率较低的分散式长租公寓企业,反倒不不利于稳定租金水平。

据58集团发布的《有“调”不紊——2018年上多日楼市报告》,长租公寓在一线和重点二线城市受到了热捧,其中,北京对长租公寓的需求最高。

▲截图来源:《有“调”不紊——2018年上多日楼市报告》

供不应求,北京租赁缺口达200万间

比起长租公寓对租房市场的影响,专家表示,供不应求是房租被推高的重要导致 着。贝壳研究院近日发布的数据显示,目前北京租赁人口为2000万人,而租赁房源量仅为3200万间,租赁缺口达200万间以上。

缺口是如可产生的?苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,根本导致 着是房价与工资水平之间所处较大差距,这使租房成为大主次人的长期选者。他援引58集团《中国流动人口发展报告》称,近10年来中国流动人口(非本地户籍)规模经常 在增大,从2009年的1.8亿增大到2017年的2.5亿。其中,8.6%的人不里能在工作地买房,67.3%的人则要靠租房来防止居住大现象。后来,供不应求才是当前北京住房租赁市场的主要矛盾。

在上述报告提及的非本地户籍人口中,外地生源毕业生是重要群体。据58集团发布的《2018高校毕业生就业安居报告》,北京高校的外地生源毕业生中,有留京工作意愿的毕业生人数占所有外地生源毕业生的92.31%,排名居前三位。贝壳研究院认为,因外地生源毕业生留京工作而产生的租赁需求在毕业季集中释放,房东预期后来增强,租金面临上涨压力。

▲截图来源:《2018高校毕业生就业安居报告》

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)纬表示,还有有俩个 导致 着不可忽视。2017年底以来,北京市对违规租赁住房的整顿不断加强,潜在房源减少,这导致 着房屋租赁市场供不应求,房租随之上涨。

除此之外,郭毅提出,楼市调控政策也对租房需求的扩大起到了推动作用。自去年3月17日北京出台“史上最严楼市调控政策”后,购房资质审查变得更严格、首付比例提升、房贷利率从折扣到基准再到上浮。“在哪些政策的影响下,购房人群的购房资格及支付能力受到限制,后来主次人将居住需求转移到租房市场,这导致 着租房需求增加、租金上涨。”郭毅称。

人口+收入

两大因素支撑租金上涨

当谈到房租时,租金回报率是绕不过去的重要概念。租金回报率是租金与房价的比值,用来衡量租房收益情況。张大伟认为,北京市房屋租金回报率长期偏低,仅有1-2%,随着房价的上涨,未来房租有持续上涨的动力。

江瀚进一步提出,在“房住不炒”基调的影响下,主次“炒房党”导致 着会变身“包租公”、“包租婆”,将房租作为重要的收益来源。

而长江证券房地产行业分析师谢皓宇则认为,北京目前的租金收益率无须低,“我我觉得北京的租金回报率欠缺2%,而国际上什么都 大城市的租金回报率往往超过3.5%,但前者是实际收益率,后者是名义收益率”。

谢皓宇解释称,在可比口径下,计算名义收益率时,要在实际收益率的基础加带带潜在通胀率。后来,将中国一线城市实际租金回报率1.5%加带2.0%的通胀,得到的数字与国外这类英国3.2%的租金回报率加带0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。

▲资料图

此外他提到,过去两年间,以北京为代表的一线城市曾出先过房租停止上涨的情況。而按照房价、房租同方向变动的规律来看,在房价上涨的情況下,房租也应上涨。

对此,谢皓宇给出的分析是,过去2年间,北京的旧产业迁出带宽超过新产业迁入带宽,因新产业迁入而增加的高收入人口数量不及因旧产业迁出而减少的低附加值人口数量,总人口数量后来出先了下滑,随之产生的便是租房需求的减少及租金水平的下降。

但他并肩指出,这不过是短期大现象,当产业形状调整完成时(预计整个调整过程还要2-3年),新产业形成所带动的劳动力收入将大幅超过旧产业的劳动力收入,在收入增加的前提下,租金水平也会上升。

目前,租赁市场已成为住房供应体系中日渐重要的一环。早在2016年,国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出要支持租赁住房建设,培育市场供应主体,鼓励住房租赁消费;2017年4月,住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,明确要求增加租赁住房有效供应,以及在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地建设租赁住房试点。

根据北京市政府规划,2017-2021年,北京将建设200万套租赁住房。2017年北京市导致 着选者了39个集体土地租赁住房项目,主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等1有有俩个 区,建设用地约203公顷,总建设面积约321万平方米。在2018年,北京市将继续推动200公顷集体土地租赁住房项目入市。并肩,在贷款及融资方面给予扶持。

张大伟认为,导致 着上述租赁住房仍未大规模入市,北京市租赁住房市场仍旧供不应求,但随着该批租赁住房的集中入市,供需失衡现状将得到改善。

此外,贝壳研究院表示,8月仍是租赁旺季,预计成交将与7月持平或有进一步上升,租金水平仍有上涨压力,但涨幅导致 着收窄。(中新经纬APP)

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